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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

时间:2024-05-20 02:24:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9629
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

印发清远市基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹实施办法的通知

广东省清远市人民政府办公室


印发清远市基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹实施办法的通知

清府办〔2010〕77号


各市、县、自治县、市辖区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《清远市基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹实施办法》业经2010年10月22日市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。在执行过程中遇到问题,请迳向市人力资源和社会保障局反映。



二○一○年十一月五日

清远市基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹实施办法



第一章 总 则

第一条 为进一步建立健全我市基本医疗保险制度,根据《关于开展城镇基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹的指导意见》(粤劳社发〔2008〕18号)、《关于进一步完善基本医疗保险政策和规范管理有关问题的意见》(粤劳社发〔2009〕11号)精神,结合我市实际,制定本办法。

第二条 基本医疗保险普通门诊费用统筹制度是由政府组织,财政补贴、个人缴费,旨在保障门诊基本医疗的一种保险制度。

第三条 每年1月1日至12月31日为基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹的一个医疗保险年度。

第二章 参保对象

第四条 凡参加清远市城镇职工基本医疗保险的参保人(含城镇灵活就业人员、在领取失业保险待遇并缴纳医疗保险费的失业人员)、农民工(劳务工)住院医疗保险的参保人,必须按本办法的有关规定参加基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹;参加清远市城乡居民医疗保险的参保人以家庭为单位,参加基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹(以下简称“普通门诊统筹”)。

第三章 基金来源

第五条 普通门诊统筹基金由下列各项资金构成:

(一)城镇职工基本医疗保险基金历年结余拨转部分;

(二)农民工(劳务工)住院医疗保险基金拨转部分;

(三)城乡居民基本医疗保险统筹基金历年结余拨转部分;

(四)财政补助;

(五)个人缴费;

(六)利息收入;

(七)依法纳入普通门诊统筹基金的其他资金。

第四章 基金筹集

第六条 普通门诊统筹基金筹集标准每人每年72元,按以下办法筹集:

(一)参加城镇职工(含城镇灵活就业人员、在领取失业保险待遇并缴纳医疗保险费的失业人员)基本医疗保险的参保人,从城镇职工基本医疗保险基金历年结余中按月拨转,单位和个人不再另行缴费。

(二)参加农民工(劳务工)住院医疗保险的参保人,从缴纳的住院医疗保险费中按月拨转,单位和个人不再另行缴费。

(三)参加普通门诊统筹的城乡居民,市财政补助每人每年3元;各县(市、区)财政补助每人每年6元;城乡居民基本医疗保险统筹基金历年结余中按每人每年28元拨转;居民个人缴费每人每年35元。

(四)普通门诊统筹基金筹集渠道和标准视统筹基金运行情况,由市人力资源和社会保障局作适时调整。

(五)对符合当地享受最低生活保障的家庭成员、低收入家庭60周岁以上的老年人、重度残疾人员、五保户、军烈属、孤儿、纯二女结扎户,其普通门诊统筹费个人缴费部分给予全额补助。其中市级财政补助25%、各县(市、区)财政补助25%、当地城乡基本医疗救助金补助50%。每年度的补助金额,由市社会保险基金管理局汇总提出,报市人力资源和社会保障局和市财政局核定后按有关规定拨付。

(六)各县(市、区)将保险费的本级财政补贴部分纳入当年财政预算,及时划入普通门诊统筹基金财政专户。

(七)在普通门诊统筹基金入不敷支时由市人民政府、财政部门协调解决;也可从城镇职工基本医疗保险、城乡居民医疗保险统筹基金当期结余超过15%以上部分中补充。

第五章 普通门诊待遇

第七条 普通门诊待遇是指特殊门诊项目以外的门诊、急诊医疗保险待遇。

(一)享受城镇职工(农民工)基本医疗保险待遇的参保人员,可享受普通门诊统筹待遇;停止城镇职工(农民工)基本医疗保险待遇的参保人员,同时停止普通门诊统筹待遇。

(二)参加普通门诊统筹的人员(以下称“参保人”)按规定就医发生的普通门诊医疗费用,由普通门诊统筹基金按以下规定支付:

1.基本医疗保险普通门诊费用按清远市基本医疗保险普通门诊药品目录、诊疗项目范围的规定支付,参保人在社区门诊和乡、镇、街卫生院等一级(含一级以下)的定点医疗机构普通门诊就诊费用报销比例为50%,由定点门诊机构负责报销;因病情需要按规定转诊到一级(不含一级)以上医院就诊的普通门诊就诊费用报销比例为:二级医院30%,三级医院20%,由转出门诊机构负责报销;参保人自行到一级以上医院就诊的,普通门诊统筹基金不予支付。

2.非本人指定的医疗机构发生的普通门诊医疗费用不予报销(按规定转诊的除外)。

3.已参加城镇职工基本医疗保险并办理异地定居的参保人,由普通门诊统筹基金按一个社保年度每人每年200元总额的50%,凭居住所在地定点医疗机构普通门诊就诊费用发票或收据报销。

4.城乡居民和农民工普通门诊以市内属地门诊定点机构进行登记,不享受异地门诊待遇。

5.参保人患病住院期间,不得同时享受普通门诊统筹待遇;享受特殊门诊待遇的参保人在普通门诊就诊只能享受普通疾病的医疗待遇,发生与其特殊病种相关的治疗费用,普通门诊统筹基金不予支付。

第六章 费用结算

第八条 各级社会保险部门与普通门诊定点医疗机构按“定额包干、年度结算、超支不补”的方式进行结算。

(一)定额包干:社会保险部门按一个年度参保人选定该普通门诊定点医疗机构人数的普通门诊统筹基金总额,作为该普通门诊定点医疗机构当年度定额包干费用,社会保险部门以不超过70%的比例按月预拨。

(二)年度结算:全年定额包干费用使用率大于或等于70%且不超过定额包干费用的,结余额中的70%补偿给普通门诊统筹定点医疗机构,余下的30%留作统筹基金。全年定额包干费用使用率低于70%的,结余额中的30%补偿给普通门诊统筹定点医疗机构,余下的70%留作统筹基金。

(三)超支不补:实际发生普通门诊记账费用超出全年定额包干费用总额的,超出部分由普通门诊定点医疗机构承担,统筹基金不予支付。

第九条 参保人发生的普通门诊费用直接与指定就诊的普通门诊定点医疗机构结算,其中个人支付部分可由参保人使用城镇职工基本医疗保险个人账户或现金支付;普通门诊统筹基金支付部分,由普通门诊定点医疗机构先予记账,各级社会保险部门与普通门诊定点医疗机构按规定结算。

第七章 管理和监督

第十条 普通门诊定点医疗机构的监督管理按以下规定执行:

(一)普通门诊定点医疗机构的确定,由医疗机构提出申请,人力资源和社会保障部门依据《关于印发<城镇职工基本医疗保险定点医疗机构管理暂行办法>的通知》(劳社部发〔1999〕14号)、《关于印发<清远市医疗保险定点医疗机构管理实施办法>的通知》(清劳社〔2009〕188号)的规定和要求进行审核、批准,核准后向社会公布。

(二)参保人仅限在公布的普通门诊定点医疗机构中就近选择一家,报社会保险部门备案,作为其普通门诊就医的定点医疗机构。普通门诊定点医疗机构一经选定,在一个年度内原则上不予变更。但参保人在本年度内发生户口迁移、居住地变化、工作单位流动或因普通门诊定点医疗机构资格变化等原因,可到原备案的社会保险部门办理变更手续。在未办理变更手续情况下,到非选定普通门诊定点医疗机构发生的门诊医疗费用由个人支付。

(三)普通门诊定点医疗机构为参保人提供普通门诊医疗服务时,必须严格执行清远市基本医疗保险有关规定及普通门诊服务协议。

第十一条 社会保险部门必须与普通门诊定点医疗机构签订包括服务人群、医疗保险服务范围、服务内容、服务质量、费用结算方式、费用的支付标准以及费用审核和控制等内容的协议,明确双方的责任、权利和义务。

第十二条 定点医疗机构及参保人骗取普通门诊统筹基金的,由市人力资源和社会保障行政部门对其按骗取金额处以一倍以上三倍以下的罚款;定点医疗机构骗取普通门诊统筹基金情节严重的,取消定点医疗机构资格;参保人骗取普通门诊统筹基金情节严重的,停止一切医疗保险待遇;定点医疗机构及参保人骗取普通门诊统筹基金构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

第十三条 实行普通门诊统筹后,公务员医疗补助及城镇职工基本医疗保险个人账户的管理和使用按原办法执行。

第八章 各部门职责

第十四条 人力资源和社会保障部门是普通门诊统筹的主管部门,负责会同有关部门制订相关配套政策和本办法的监督检查、宏观指导及协调。

第十五条 社会保险部门负责基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹的组织实施、协调、指导管理和待遇支付等工作。

第十六条 卫生行政部门负责会同有关部门制定医疗机构管理的配套措施,加强对医疗机构的监督管理,完善临床诊疗规范,加快城市社区卫生服务建设,充分发挥社区卫生服务在城乡基本医疗普通门诊统筹中的作用,为城乡各类人员提供基本医疗服务。

第十七条 财政部门负责会同有关部门制定基本医疗保险普通门诊费用统筹工作的相关配套政策,落实财政补助资金,制定相关的财务管理办法和会计核算办法,并对基金使用管理实施监督。

第十八条 民政部门负责做好相关基金的拨转工作,及时向人力资源和社会保障部门提供最低生活保障对象及低收入家庭60岁以上的老年人、五保户、军烈属、孤儿名单,协助做好社区居民参保组织实施工作。

第十九条 人口和计划生育管理部门负责及时向社会保险部门提供纯二女结扎户名单。

第二十条 残疾人联合会负责做好重度残废人身份的确认,并向社会保险部门提供确认后的名单。

第九章 附 则

第二十一条 本办法自2011年1月1日起实施。原《清远市城镇基本医疗保险普通门诊医疗费用统筹实施办法》同时废止。


分析夫妻离婚时债务如何承担

刘成江


  离婚时债务的清偿包括:1、共同债务的清偿;2、个人债务的清偿。
  《婚姻法》第四十一条规定:离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同清偿。
  所谓“夫妻共同生活所负的债务”,是指在婚姻关系存续期间,夫妻双方为共同生活、履行抚养、赡养义务、为生产经营等的需要而负的债务。
  共同生活所负的债务,应当以夫妻共同财产清偿。
  夫妻的共同财产是指:在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、生产、经营的收益、知识产权的收益、遗嘱或赠与合同中没有确定只归夫妻一方的财产和其他应当归共同所有的财产。
  在夫妻关系存续期间所负的债务,应当用共同财产清偿,在离婚分割共同财产时,应首先清偿共同债务,清偿后的余额,由夫妻双方协商分割,如果共同财产不足清偿的,应在离婚时协商确定清偿责任,如果协商分割不成或协商确定清偿责任不成的,可诉请人民法院判决。
  《婚姻法》第十九条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有,夫妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿
  《婚姻法》第四十一条:离婚时,原为夫妻共同生活所负债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。
  婚姻关系终结时,夫妻债务清偿应遵循的原则是共同债务以共同财产清偿,个人债务以个人财产偿还。这就涉及到共同债务和个人债务的界定问题,不同的财产制度有不同的划分。无论是约定共同制或法定共同制,原则上为夫妻共同生活所欠的债务,无论是否为夫妻共同所为,他方是否认可,均应推定为共同债务。对于非共同生活所负债务,凡经双方事先认可者,也应由双方共同清偿。凡为个人需要而支付的费用或负担债务,应由本人以其个人财产清偿,他方无代偿义务。若夫妻间实行完全分别财产制,在没有共同财产的情况下,为夫妻共同生活所负债务应由双方协议清偿,协议不成时,由法院参照共同财产制下的同类问题处理。
  什么是夫妻共同生活所负债务呢?最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定,夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务,应认定为夫妻共同债务,离婚时应以夫妻共同财产清偿。婚前一方借款购置的房屋等财物已转化为夫妻共同财产的,为购置财物借款所负债务,视为夫妻共同债务。个人债务又包括哪些呢?最高人民法院在上述意见中又明确,下列债务不能认定为夫妻共同债务,应由一方以个人财产清偿:(1)夫妻双方约定由个人负担的债务,但以逃避债务为目的的除外。(2)一方未经对方同意,擅自资助与其没有抚养义务的亲朋所负的债务。(3)一方未经对方同意,独自筹资从事经营活动,其收入确未用于共同生活所负的债务。审判实践中对夫妻关系存续期间一方从事合法经营造成亏损或双方从事非法经营造成亏损,或者虽由一方进行非法经营,但另一方明知而不反对的债务,一律作为夫妻共同债务加以认定,但对一方从事非法经营,配偶的另一方并不知情或事先已明确表示反对的债务,一般认定为个人债务。(4)其他应由个人承担的债务。由此看来,债务清偿遵循权利义务对等的原则,当所支付的费用或所负债务为共同生活所需时,即使不是双方共同所为,或是未经他方同意,他方也要负清偿责任。如一方未经另一方同意而去商店购买生活必需品,或带孩子去看病,或向双方应尽赡养义务的老人支付赡养费等等,另一方有负担清偿的义务。又如夫妻一方婚前以自己的名义贷款购房,婚后房屋由双方共同居住且为夫妻共同财产,则双方对房款有共同偿还之责任。
  一方非为共同生活所需而负担的债务,原则上应由其个人财产偿还。除去最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中列出的几项有关个人债务的认定外,我们还应结合本法第十八条的个人特有财产作一下分析。根据本法第十八条的规定:(1)一方的婚前财产为夫妻一方的财产;同理,对于配偶一方婚前的债务,他方无清偿义务。(2)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为一方个人财产;那么附随这份遗嘱或赠与合同而来的债务也应由接受遗嘱或赠与的一方单独承担,他方无清偿责任。(3)审判实践中一般将一方因个人不合理的开支,如赌博、吸毒、酗酒所负债务,或夫妻分居期间所负的债务认定为个人债务。


北安市人民法院  刘成江