青岛市城市房地产开发经营管理条例
山东省青岛市人大常委会
青岛市城市房地产开发经营管理条例
2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过
第一章 总 则
第一条 为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营行为,促进房地产业持续健康发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本条例。
第三条 市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门(以下简称开发主管部门)和房地产经营主管部门按照职责,负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。
其他有关部门应当按照各自职责,做好房地产开发经营的监督管理工作。
第四条 进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,注重节约和合理利用土地,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产,坚持可持续发展。
第五条 从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。
第六条 开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息,建立房地产企业信用档案,并向社会公布有关信息。
第二章 房地产开发企业
第七条 设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记。
设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中,注册资本不得低于一千万元。
第八条 从事房地产开发,应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。
房地产开发企业应当根据资质等级,承担相应的房地产开发项目(以下简称开发项目)。
第九条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质:(一)营业执照;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册;(五)法律、法规规定的其他材料。
第十条 开发主管部门应当自受理之日起七日内,对房地产开发企业的申请材料进行审核,作出是否准予暂定资质的书面决定。
第十一条 暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请,开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期,但延长期限不得超过二年。
第十二条 房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前,向开发主管部门申请核定资质等级。
开发主管部门应当自受理之日起二十日内,作出是否准予核定资质等级的书面决定。
第十三条 不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的,应当符合国家和省资质管理有关规定,并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内,到开发主管部门备案。
第十四条 房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的,应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。
第十五条 房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。
第三章 房地产开发建设
第十六条 开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门,根据土地利用总体规划、城市规划,编制房地产发展规划和房地产开发年度计划,报本级人民政府批准。
编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时,必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。
土地、规划、建设等部门审批开发项目,应当符合房地产开发年度计划的要求。
第十七条 开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见,规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十八条 房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的,不得向其出让国有土地使用权。
房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内,到开发主管部门领取开发项目手册。
第十九条 房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前,按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准,城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。
第二十条 开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度,会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划,报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制,与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。
开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施,除应当由政府配套建设的以外,由房地产开发企业按照批准的设计方案建设,并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的,由开发主管部门责令限期改正;转让、出租公用设施的,由开发主管部门责令收回,并办理产权移交手续。
第二十一条 开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。
第二十二条 房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。
第二十三条 房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准,开发建设节能建筑。
第二十四条 房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定,承担相应的责任。
第二十五条 开发项目转让,按照法律、法规的有关规定执行。
开发项目转让后,与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人,并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。
第四章 房地产经营
第二十六条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
第二十七条 房地产开发企业预售商品房,应当向房地产经营主管部门申请,取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可,应当符合法律、法规规定的条件。
未取得商品房预售许可证的,不得以任何形式进行商品房预售。
第二十八条 房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内,依法作出是否准予许可的书面决定。
第二十九条 房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内,将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。
房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查;对符合要求的,予以核准登记。
第三十条 房地产开发企业销售商品房,应当明码标价,并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房,实行商品房销售服务告知和服务承诺制度,公开商品房买卖双方的权利义务。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房,应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本(已经建立商品房预售合同网上备案系统的,应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本),明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制,遵循公开、平等、自愿的原则,不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。
第三十二条 商品房预售合同订立后,应当按照规定向房地产经营主管部门备案。
房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的,房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。
第三十三条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房,并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。
商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。
房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作,并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。
第三十四条 买受人应当自商品房交付之日起九十日内,持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。
非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的,买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十五条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当订立代理销售合同。中介机构代理销售商品房时,应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。
第三十六条 房地产开发企业和代理销售中介机构发布商品房销售广告,必须载明房地产开发企业和代理销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的,不得发布包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法,不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。
第五章 法律责任
第三十七条 房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由开发主管部门责令改正,并处以五万元以上十万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十八条 房地产开发企业有下列行为之一的,由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款:(一)弄虚作假骗取资质证书的;(二)涂改、出租、出借、转让资质证书的;(三)未按照规定期限开发建设的。
第三十九条 房地产开发企业有下列行为之一的,由开发主管部门责令限期改正或者警告;情节严重的,处以五千元以上一万元以下的罚款:(一)不按照规定报送开发统计资料的;(二)登记事项发生变更后,不按照规定办理变更手续的。
第四十条 房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续,并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;将验收不合格的房屋交付使用的,由开发主管部门责令限期返修,并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的,由原资质审批部门吊销资质证书,工商行政管理部门吊销营业执照;给买受人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十一条 房地产开发企业有下列行为之一的,由房地产经营主管部门按照以下规定处理:(一)未取得商品房预售许可证即预售商品房的,没收违法所得,可并处以已收取预付款百分之一的罚款;(二)不按照规定办理商品房预售合同备案的,处以一万元以上三万元以下的罚款;(三)不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的,责令限期改正;情节严重的,处以一万元以上三万元以下的罚款;(四)销售商品房时,不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的,责令改正;拒不改正的,处以二万元以上五万元以下的罚款。
第四十二条 开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例,违法作出行政许可决定,或者不履行法定职责,或者拖延履行法定职责的,依照有关法律规定,追究其责任。
第六章 附 则
第四十三条 在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。
第四十四条 本条例自2006年1月1日起施行。
破产撤销权制度的反思与重构
——以利益衡平理念为视角
破产债权人无疑是破产事件悲剧的主角。债权人是不幸的，因为债务人破产至少意味着其债权的部分落空，有时其债权的受偿率甚至是零或者负数。[1]债权人也是最为脆弱、最容易受到伤害的，他们虽然在名义上享有受益人的地位，但同时又被剥夺了破产事务的管理权和破产财产的处分权，因而往往不能主动参与破产财产处分的进程，而只能被动地接受破产财产分配的结果；他们是分散的、无组织的，在总体利益一致的情况下，彼此间还存在此消彼长的矛盾关系，[2]这又使其难以形成合力以维护自身的权益。
债权人的不幸与弱势需要破产法给予“特殊照顾”。由此，破产撤销权便是给予债权人“特殊照顾”的“利器”，撤销权作为体现破产法公平原则的一项关键制度，在保障破产立法宗旨实现、维护诚实信用原则、纠正债务人损害债权人利益的行为、维护经济秩序等方面具有不可替代的重要作用，为各国破产立法所重视。如英国即将“制定撤销不公平的损害债权人整体利益的转移与交易的规则”视为破产法最重要的目标。[3]美国一位著名的破产法权威——麦克拉兰（Mac Lachlan）教授认为，可撤销交易制度是破产法对商法最重要的贡献，这不仅仅是因为该制度促进了破产法的平等分配原则，而且它减少了对债权人从智力竞争中得益的刺激，促进了合理的商业活动。[4]
从立法的本位角度考查，破产法经历了从债权人本位——债权人与债务人的利益平衡本位——再到社会利益与债权人、债务人利益并重的变化和发展过程。[5]随着免责制度、股东有限责任制度、和解、重整等制度的建立，破产法所寻求的，已不再是债权人和债务人两极间的平衡，而是加入了社会力量，成为在三维方向和三极层面上作用力量的平衡关系。[6]
当债权人的利益通过破产撤销权得到保护的同时，破产撤销权的行使必然会影响到交易的安全与稳定。如果在设置撤销权时过于强调债权人利益而忽视其他主体的正当利益，同样可能会造成市场经济秩序的混乱。为此，必须强调在撤销权上的利益平衡，对于某些当事人以诚实善意进行的行为，虽然可能减损了债务人的责任财产，影响了债权人的整体利益，也不宜简单地予以撤销。这便是诚实信用原则在破产法中的体现，只有恰当地平衡各方当事人的利益，才能保证撤销权制度的立法价值得以顺利实现。[7]
一、特性：与民法上的债权人撤销权相比
（一）破产撤销权与民法上的债权人撤销权的相同之处
破产法上的撤销权和民法上的撤销权具有同源性，两者在制度目的和内在机制上是相同的，都是“为债权实现而奋斗”的工具。[8]民法上的撤销权制度起源于罗马法，破产法上的撤销权是民法上债权人撤销权制度在破产程序中的延伸。债权人撤销权制度发源于罗马法，又名废罢诉权。即债权人对于债务人所为有害债权之行为，得申请撤销的权利。在查士丁尼时代，即以保罗诉权承认债权人的撤销权，虽不分民法与破产上的区别，然就债务人的行为分为有偿与无偿，而有偿行为则以债务人之诈害意思与受益人明知诈害事实为要件，无偿行为则没有这种要求。有偿行为产生之诉权重视主观要件，其行使不免发生困难。到14世纪，意大利诸州法首创不以债务人主观要件为必要的撤销权制度。之后，法国在其商法典中承袭意大利法制，规定了破产法上的撤销权，而其民法典中仍继受罗马法上的撤销权制度，使得民法上的撤销权和破产法上的撤销权实现了分离。这一立法例为后来的德国、日本及我国台湾地区等所仿效和承受。[9]
（二）破产撤销权与民法上的债权人撤销权的相异之处
1.权利主体的模糊性和权利内容的复合性
民法上的债权人撤销权的权利主体是单个的债权人，而破产撤销权的权利主体法律上没有明确规定，但是从其行使效果来看，受益人是全体破产债权人，即通过破产撤销权追回的破产财产在债权人之间平均分配。破产撤销权维护的不再是个别债权人的利益，而是对债权人集体的保护。民法上的撤销权是单纯的权利，债权人具有行使的自由，也有不行使的自由。破产撤销权则不仅是一种权利，还包含了义务的内容，即为了维护债权人的利益，权利行使人必须尽善良管理人的注意，按照诚实信用原则的要求来行使破产撤销权，在当行使时必须行使，没有不行使的自由。有学者就指出，破产撤销权不是单纯的权利，也不仅仅是一种义务，而是一种职权。[10]
2.权利行使主体与受益主体不一致
一般而言，法律赋予的权利受益主体和行使主体是同一的，比如民法上的债权人撤销权，受益主体是债权人，行使主体也是债权人。但破产撤销权却比较特殊，《破产法》第31条明确规定，破产撤销权由管理人行使，管理人是破产撤销权的行使主体。破产撤销权受益主体为全体破产债权人。权利行使主体与受益主体分离原因是破产撤销权本身性质的特殊性所造成的。破产法律制度的一项最基本的功能在于公平分配债务人的财产，维护债权人的利益。然而，在破产程序开始前，债务人有权自由处分其财产，当濒临破产时，债务人往往出于各种原因恶意处分财产，进入破产程序后将面临“无产可破”的窘境，这势必会损害债权人的利益。为此，破产法设立了破产撤销权制度，使被恶意处分的财产回归于破产财产加以分配，从而保护债权人的整体利益。
3.破产撤销权诉讼中，仅列第三人为被告
按照民法上一般债权人撤销权的规定，债务人和第三人共同作为被告。但在破产撤销权诉讼中，基于破产案件的特殊性质，仅列第三人为被告。因为，债务人在破产程序的诉讼过程中，均由破产管理人代表其参加诉讼，如果以债务人作为被告，则破产管理人既作为诉讼原告又作为被告，不合诉讼常理。而且，债务人享有的抗辩权利，第三人均可行使，债务人与破产撤销权诉讼的法律效果已经没有直接的法律关系。
4.破产撤销权的行使不以债务人的主观善恶为要件
债权人撤销权对于主观恶意的适用，区分为行为的有偿和无偿两种情况。债务行为是无偿的，则无须主观恶意的要求，只要客观要件具备即可撤销。当债务行为系有偿时，撤销权的行使须以恶意为成立要件，恶意包括了债务人的恶意和第三人的恶意。[11]而破产撤销权的行使不以债务人和第三人主观恶意为要件，即只要客观上实施了符合《破产企业法》第31、32条规定的几种情形之一的，就可行使破产撤销权。
5.除斥期间的特殊化
债权人撤销权的除斥期间一般为1年，从知道或者应当知道撤销事由存在之日起1年内行使，若债权人不知道或不应当知道撤销事由的存在，则须自债务人行为之日起5年内行使，否则均导致撤销权消灭。[12]而企业破产法中没有明确规定破产撤销权的除斥期间，从第123条的规定看，在破产程序终结后的两年内，债权人发现有依照第31条、第32条规定应当追回的财产的，债权人可以请求人民法院按照破产财产分配方案进行追加分配。由此可以看出，除了在破产程序启动、破产管理人指定后至破产程序终结前，破产管理人可以行使破产撤销权外，破产程序终结后的两年内，债权人也可以以自己的名义行使破产撤销权。
二、分析：破产撤销权制度中存在的问题
（一）破产管理人行使破产撤销权的“动力”不足
破产撤销权的受益主体是债权人，而行使主体却是破产管理人。破产法作出这样的制度安排是为了能够提高破产程序的效率，有效的纠正损害债权人的行为，更加公平的分配债权。但，任何人都是自己利益的照顾者，“利益”和“职责”的分离使得权利行使的动力不足。据一些学者自身的观察及与法官的交流，发现在审判实践中，管理人对破产衍生诉讼存在工作惰性。[13]为了改变破产撤销权制度的先天不足，《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》规定了管理人报酬根据债务人最终清偿的财产价值总额按照一定的比例（一般不超过该财产价值总额的12%，且该比例随上诉财产价值总额的增大呈超额累退去时，最低可降至0.5%以下）加以确定。破产管理人也是市场经济主体，其不可否认的具有“经济人”之特性，利益成为其经济活动的动力。通过行使破产撤销权，使其债务人的财产得以追回，其相应的报酬也获得增加。但破产案件的复杂性阻碍了立法的美好的意图，行使破产撤销权通过诉讼方式进行，诉讼存在风险，即使胜诉执行也存在风险。债务人蓄意而为的行为，往往精心设计，即使提起撤销权诉讼，也无法追回破产财产，破产撤销权行使也变为徒劳。管理人对于这种只有付出没有收获的现状，难以激发其行为动力。另外，有些破产撤销权诉讼标的额与全部破产财产价值总额相比乃九牛一毛，如能追回财产实际分配，那么增加部分的管理人报酬也就极为微小。尽管立法上设置了最终清偿的财产价值与管理人报酬成正比的机制，但实践效果并不明显。
（二）破产管理人行使破产撤销权的“压力”不够
行使破产撤销权是破产管理人的一项职责，在现实破产案件中，由于破产管理人与债务人或相对人有千丝万缕的利益关系，可能存在对债务人依法应当撤销的行为而拒绝行使或怠于行使破产撤销权的情形。这将导致破产撤销权无法实现，破产债务人的财产无法得到有效的保护，债权人的利益受到直接损害。企业破产法虽然规定管理人未依照本法规定勤勉尽责、忠实执行职务的，人民法院可以依法处以罚款；给债权人、债务人或者第三人造成损失的，依法承担赔偿责任。这种事后救济机制固然可以使债权人的利益得到保障，但破产撤销权却得不到有效行使。尤为值得注意的是个别性清偿等行为具有很强的隐蔽性，该类行为一般不易为人所发现，而且该类行为受到追查时，管理人往往以其已尽到合理的注意义务为由主张免责。而且，该类行为也能带来的巨大利益，可能引发管理人与对方当事人（第三人）恶意串通的问题。[14]