山东省济南市人民政府


济南市物业管理办法
济南市人民政府



第一章 总 则
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。

第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。
第九条 业主委员会的主要职责：
（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
（四）有三十万元以上货币注册资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
（一）物业管理企业资质审查申报表；
（二）法定代表人证明书和身份证明；
（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
（五）其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。
第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理服务的要求和标准；
（四）合同期限；
（五）违约责任及争议的解决方式；
（六）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；
（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；
（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；
（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；
（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
（一）物业管理服务内容；
（二）双方权利和义务；
（三）费用标准和交纳期限；
（四）违约责任及争议解决方式；
（五）其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。
物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。
第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；
（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；
（三）按规定收取的物业管理服务费；
（四）专项委托服务收入；
（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；
（六）其他合法收入。
本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0．2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；
（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；
（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；
（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。
第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；
（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。
本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县（市）可参照本办法执行。
第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。



1999年7月30日
福建省政府


福建省人民政府关于进一步推动横向经济联合的补充规定
福建省政府


规定
为进一步推动横向经济联合，根据《国务院关于进一步推动横向经济联合若干问题的规定》，结合我省实际情况，提出如下补充规定：
一、掌握横向经济联合的指导原则
1．按照社会主义有计划商品经济的要求，通过横向经济联合，把省内各地区、各部门、各企业之间的经济发展，特别是沿海经济发展和山区经济开发很好结合起来。同时，加强同省外的经济技术、资金、资源的联合，发挥我省优势，使生产要素在更大范围内得到优化组合，使名优适
销产品为龙头的企业群体或企业集团在更大跨度内形成，促进社会生产力的发展，促进省内各地和兄弟省市的共同繁荣。
2．发展横向经济联合，要从实际出发，坚持扬长避短、互利互惠的原则，在维护企业自主权的基础上推动联合。企业之间的联合是基本形式，是发展的重点。联合具体的形式可以多种多样，应当由企业根据生产发展的需要，自主选择。联合生产发展的方向，必须符合国家经济发展的
要求，进行科学的论证，避免盲目布点和重复建设。
3．要把提高产品质量，降低物耗，开发新产品，发展出口创汇，建立原材料和能源基地的横向经济联合摆在重要位置。
二、改进固定资产投资计划管理
4．省里每年在国家下达的固定资产投资计划额度内，预留一块投资规模，用于安排省外来联合的，以及省内跨地区的投资效益好的短线产品、基础设施、原材料工业等开发性项目。经济联合组织的基建、技改项目，应按国家规定程序进行审批，并按资金来源及渠道分别纳入本省地区
或部门的计划规模。省内跨地区经济联合组织，不在联合组织所在地建设的项目，由联合组织归口主管部门，按照投资性质和规定程序申报，经省计委，或省经委批准后，由省计委或经委向建设项目所在地追加规模。
5．各地应对现有计划内的基建，技改项目作一次排队分析。凡是能通过企业横向联合，达到产量、质量、品种要求的，尚未开工的项目就不要再上；在建项目要参与联合，促进项目尽快实现经济效益。今后凡能通过企业横向经济联合，达到上质量、上水平、上批量要求的，就不再安
排新建项目。
三、改善资金、物资供应办法
6．经人民银行批准，经济联合组织可以在内部或社会上发行股票、债券，银行和信托投资公司可以代理发行，保险公司可以办理股票、债券有关方面的责任保险。股票、债券可以通过金融机构转让，也可以向专业银行办理抵押贷款。
7．各专业银行在国家控制的固定资产投资规模和贷款额度内，可跨地区、跨专业向经济联合组织发放固定资产投资贷款，也可以跨地区、跨专业组织银团贷款。经济联合组织使用银行固定资产贷款的，可用项目投产后新增利润归还贷款。
8．流动资金贷款，可以由经济联合组织上贷下拨，统贷统还，也可以由参加联合的企业分别贷款，横向划拨，谁贷谁还。但不准用于固定资产投资，银行对联合生产适销对路商品、出口创汇商品、名优紧俏商品，所需的流动资金，要优先支持。个别经济效益特别好的新建联合企业，
其铺底流动资金不足百分之三十的，可以用一般流动资金贷款解决，但须经财政部门同意，限期用企业实现的利润归还。
9．到省外建立资源基地的联合，省外来我省进行经济技术、资金联合的开发性项目，以及列为省扶贫重点的十一个贫困县、一百五十三个贫困乡、十四个民族乡的经济发展联合项目，银行在国家控制的贷款额度和有关信贷政策范围内，给予优先安排。
10．企业通过横向经济联合增加的产品，除国家有特殊规定外，原则上全留给企业自销。国家统配物资的分配指标，随生产建设任务下达。国家分配给经济联合组织及其有关企业的物资，经济联合组织及其企业可以跨地区、跨部门划转分配计划，由当地物资部门就近组织订货和供应
。
四、调整财政税收政策
11．对经济联合组织和按零部件扩散加工联合生产的企业不重复征税，有条件实行增值税的一律实行增值税，但必须按规定换算税率。按换算后的税率纳税有困难的，在规定幅度内可定期酌减产品税。没有条件实行增值税的协作产品，合乎有关规定的可减免或调整税收，不能因为联
合而增加企业负担，也不能因联合而挤占国家收入。
12．按照兼顾各方利益的原则，对省内跨地区的统一核算经济联合组织，在所在地依法缴纳的产品税，可根据联合经济合同规定的分成比例，征得财税部门同意，由各地财税部门在地区之间给予适当的调整。
13．以一个企业为主，吸收其他各方参加的统一核算经济联合组织，其财务制度按主体企业办理。对不同所有制企业联合新办的企业，凡全民所有制企业投资占主体的，暂按全民所有制企业的财会制度办理；但对全民所有制企业投资所占比例很小的经济联合组织，其财会制度暂按占
投资比例大的一方的所有制性质办理。
14．经济联合组织开发的新产品（指全省范围内从未试制生产过的新产品，和参照国外先进技术、产品或国际标准而进行研制生产的新产品），经省主管部门鉴定，分别由省科委或经委审核确认后，给予一至二年的免税优待。免征的税款，专项用于技术开发。
15．企业和单位向能源、交通基础设施以及列为省扶贫重点的十一个贫困县、一百五十三个贫困乡和十四个民族乡进行投资分得的利涧，五年内免征所得税。
16．凡在规定扭亏期限内，对因联合提前扭亏为盈的企业，除当年的亏损补贴照拨外，盈利全留给企业。第二年实现的利润视同减亏，按规定分成。
17．省外来我省联合进行生产性建设项目投资，交纳建筑税有困难的，省税务局可视情给予减征或免征建筑税。
18．厦门经济特区、福州开放城市、闽南三角经济开放区举办的内联企业，在税收、产品出口及创汇等方面，享受中央给予这些开放地区的特殊政策。在上述开放地区的横向经济联合组织，如与外商侨商台商合资、合作的，还可享受各开放地区利用外资的优惠政策。
五、改进劳动工资管理办法
19．跨地区、跨行业、跨所有制联合新办的企业，原则上实行新的工资制度。但由各方抽调的人员，原工资高于新建企业工资标准的仍按原工资执行。依托某个老企业为主体的横向经济联合组织，原则上不再建立新的工资制度，但对协助联合企业工作的临时派出或派来人员，经劳动
部门批准，可给予补贴或津贴。
20．省内企业到外地开厂办店，需增加职工时，报经劳动部门批准后，可核定临时工资基金定额，歇业时相应取消工资基金定额。
六、保障经济联合组织的合法权益
21．凡在我省的经济联合组织，均按联合生产的产品和经营业务归口，暂由经济联合组织所在地产业主管部门或归口委办审批，工商行政管理部门按规定予以登记注册。


22．省内经济联合组织一般不冠以全省性的名称（如“福建省”或其代称），对个别确需冠以全省性名称的，需报经省主管委办审批，省工商行政管理部门登记注册。
23．经济联合组织必须遵守国家的法律和有关政策、规定，它的合法权益如本金、利息、利润、产品和外汇留成等，受国家的法律保护。
24．联合经济组织的外来人员，其经批准随带的家属，在入学、住房、医疗、就业等生活方面问题，应视同所在地工作人员家属，给予切实解决。
本补充规定自发布之日起施行。省有关部门应根据国务院规定和本补充规定，制定具体实施办法。



1986年10月10日