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国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

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国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知



国税发〔2006〕187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:
  为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,现就有关问题通知如下:
  一、土地增值税的清算单位
  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
  二、土地增值税的清算条件
  (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  3.直接转让土地使用权的。
  (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
  1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
  4.省税务机关规定的其他情况。
  三、非直接销售和自用房地产的收入确定
  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: 
  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
  四、土地增值税的扣除项目
  (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
  (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
  (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 
  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
  (四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
  房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
  (五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
  五、土地增值税清算应报送的资料
  符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
  纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:
  (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
  (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
  (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
  纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
  六、土地增值税清算项目的审核鉴证
  税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。
  税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求,并做好必要的指导和管理工作。
  七、土地增值税的核定征收
  房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
  八、清算后再转让房地产的处理
  在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
  本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

                               国家税务总局
                            二○○六年十二月二十八日


民政部、外经贸部、国家体改委、国家工商行政管理局关于外经贸试点企业内职工持股会登记管理问题的暂行规定

民政部、外经贸部、国家体改委、国家工商行政管理局


民政部、外经贸部、国家体改委、国家工商行政管理局关于外经贸试点企业内职工持股会登记管理问题的暂行规定



1997-10-6

民政部、外经贸部、国家体改委、国家工商行政管理局

关于外经贸试点企业内职工持股会登记管理问题的暂行规定民社发〔1997〕28号



各省、自治区、直辖市民政厅(局)、外经贸委(厅、局)、体改委(办)、工商行政管理局,各计划单列市民政局、外经贸委(局)、体改委(办)、工商行政管理局:

为积极、稳妥、规范地开展外经贸企业内部职工持股试点工作,根据《国务院对(外经贸股份有限公司内部职工持股试点暂行办法)的批复》(国函〔1994〕54号)及外经贸部、国家体改委《关于部分修改(外经贸股份有限公司内部职工持股试点暂行办法)的通知》(〔1997〕外经贸计财发第188号)精神,现对外经贸企业职工持股会的登记管理问题暂行如下规定:

一、职工持股会是专门从事企业内部职工持股资金管理,认购公司股份,行使股东权力,履行股东义务,维护出资职工合法权益的组织。职工持股会会员以出资额为限,对持股会承担责任,职工持股会以其全部出资额为限,对企业承担责任。职工持股会的资金不能进行本企业以外的其他投资活动。

二、职工持股会依法登记后取得社会团体法人资格。依据国家有关法规和职工持股会章程环节展活动。

三、国家外经贸部是外经贸试点企业职工持投会的业务主管部门,负责职工持股会设立的审查和监督管理。

四、民政部门是外经贸试点企业职工持股会的登记管理部门,负责职工持股会的成立登记、变更登记、注销登记和监督管理。

职工持股会实现分级登记管理的原则。各部委所属的外经贸试点企业职工持股会由民政部登记;地方外经贸试点企业职工持股会由地方相应的民政部门登记。

五、外经贸试点企业向工商行政管理机关申请企业名称预先核准时,暂以外经贸部原则同意进行内部职工持股试点的批复文件代替职工持股会的社会团体法人资格证明。工商行政管理机关在核发的《企业名称预先核准通知书》上注明“仅供办理职工持股会社会团体法人登记记用字样”。职工持股会取得社会团体法人登记证书后,向工商行政管理机关提交社会团体法人资格证明,由工商行政管理机关换发不注明上述字样的《企业名犯法预先核准通知》。

六、职工持股会登记需提交下列材料:

1设立职工持股会的申请书;

2《企业名称预先核准通知书》;

3职工持股会章程(草案);

4注册资金的验资证明;

5会员名册和出资证明样式;

6办公地点使用证明;

7外经贸部关于原则同意进行内部职工持股试点的批复;

8公司章程;

9社会登记管理机关要求的其他文年。

七、外经贸试点企业在工商行政管理机关进行公司登记时,以民政部门颁发的社会团体法人登记证书作为职工持股会法人资格证明。

八、待国家有关职能部门制定内部职工持股会管理办法后,外经贸企业职工持股试点中设立的职工持股会要按照国家有关规定进行规范。

九、以上规定只限于外经贸行业中按《公司法》改建为股份有限公司、有限责任公司进行内部职工持股试点企业。

一九九七年十月六日




国家储备糖管理试行办法

商业部


国家储备糖管理试行办法
(1991年7月15日商业部发布)

第一章 总 则
第一条 为了加强国家储备糖管理和保管工作,根据国务院关于储备食糖的决定,制定本办法。
第二条 国家储备糖的动用权归中央。
第三条 商业部根据国务院决定,由副食品管理局负责组织实施国家储备糖的管理工作,储备的具体事项委托中国糖业酒类公司办理。

第二章 储备糖管理的职责划分
第四条 商业部副食品管理局的职责是:
(一)根据国务院批准的储备数量,拟定分省、自治区、直辖市、计划单列市的储备计划报部批准下达,并协同中国糖业酒类公司确定储存仓库;
(二)根据食糖市场供求情况,拟定出库计划,报请国家批准后,出具出库通知,安排出库;
(三)负责向中国人民银行申请贷款规模并监督检查贷款的使用情况;
(四)随时核实储备糖入库数量,监督、检查、指导储备糖的管理和养护工作;
(五)根据储备糖费用开支标准监督、检查和核实费用开支情况;
(六)负责按季向财政部申请拨付由中央财政代垫的储备糖费用(包括利息),同财政部进行年度清算,储备糖销售后负责收回,并按季归还中央财政代垫的贷款利息与费用,负责统一对财政部结算国家储备糖的盈亏;
(七)对在保管工作中作出成绩的单位和个人给予表彰。
第五条 中国糖业酒类公司的职责是:
(一)根据商业部下达的分地区储备计划和协商确定的代储仓库,与产区和销区省、市公司(包括部分地市公司)分别签订食糖收购和储备合同;并根据商业部副食品管理局出具的出库通知(包括时间、数量、价格、流向)办理出、入库手续和货款结算工作,每月向商业部副食品管理局通报入库情况(包括地点、时间、数量、品种);
(二)根据国家确定的储备数量,分批向银行办理贷款并及时拨付有关单位;
(三)审核有关报表及各项费用开支,根据财政部每季度预拨的储备费用分月向各代储单位拨付,并负责在储备糖销售收回货款后,同时收回财政垫付的储备费用和利息,交商业部副食品管理局;
(四)对国家储备的进口糖和国产糖分别立帐、单独核算;
(五)负责检查落实储备糖的管理、保管、养护和安全工作;
(六)总结交流储备糖管理工作经验。
第六条 省级糖酒(副食品)公司(即代储单位)的职责是:
(一)根据商业部下达给商业厅(局)的储备任务和按照有保管食糖经验、仓库条件好、设备齐全、运输方便、信誉好、费用合理、管理水平高的原则,提报具体储存仓库储存数量和品种的建议;
(二)根据通知按时完成接收、调拨和入出库任务;
(三)按照与中国糖业酒类公司签订的储存合同再与具体储存仓库签订合同,做到条款清楚,责任明确;经研究同意的地、市级公司,也可直接与中国糖业酒类公司签订代储合同;
(四)负责储备糖的安全和储存仓库的管理、养护工作,完善商业糖库保管养护制度、财务核算制度和岗位责任制度;
(五)保管期间发生的潮糖,采取用当地好糖更换的办法处理,经济损失向当地保险公司索赔,不足部分在储存包干损耗率内自行核销。不属于保险公司赔偿范围内的,由代储单位赔偿;
(六)严格审查储存仓库上报的各类报表和费用开支情况,做到账货相符,对违反财经纪律的要及时纠正;
(七)储备糖批量进库时要与发货方保持联系,做到均衡到货。要派专人会同有关部门(运输和保险单位等)到现场,按照要求和有关规定,严格把好入库质量关;
(八)储备糖入、出库时,每十天向中国糖业酒类公司报送一次《储备糖入、出库进度表》。为及时报送,对交通方便的仓库可由代储单位确定直接上报。储备糖月报表应在月后五日内报中国糖业酒类公司,同时抄报商业部副食品管理局;
(九)合理使用国家储备糖的管理费;
(十)保管定额损耗率,六个月内为千分之四、十二个月内为千分之五、十八个月内为千分之六、十八个月以上为千分之七。在此标准内可自行核定本地区保管单位的具体保管损耗包干标准。
第七条 储存仓库的职责是:
(一)认真做好储备糖入库前的各项准备工作,包括入库人力的组织、仓库维修清理、苫垫物料、养护设备的添置等;
(二)接收卸车时,要认真检查车封和苫盖情况,发现问题,立即会同承运部门和保险公司到现场查清责任,按实编制货运记录或普通记录,并通知发货方到现场共同核实,向责任方办理索赔事宜;
(三)产区发运的国产白砂糖,在到达储备库之前的一切责任和费用由产地发货方自行负责。对发货方提出给以工作上的支持时,应积极提供方便;
(四)加强保管养护,做到各环节配有专人负责,确保储存安全;
(五)对有潮、卤、污、破、短量等问题的食糖不准入库,要单独存放,由责任方负责自行处理。验收入库后的食糖,如出现潮、油、卤、破及短件事故,属于保险范围内的,应向保险公司索赔;属于保管不善造成损失的,由储存仓库按照与代储单位签定的合同负责赔偿;
(六)码垛时,要进一步剔除潮、油、卤、破包,扫清包外糖屑。每个糖垛以不超过300-500吨为限。要留足五距,墙、顶、柱距为五十厘米,垛距为二十厘米,主通道不得少于一百五十厘米;
(七)按照计划、通知和出入库通知单的要求,及时办理出入库手续,做到数字准确,账、货、卡相符;
(八)国家储备糖的保险,由储存单位负责按国家储备糖特约保险办法向当地保险公司投保;
(九)储备糖数量月报表在每月一日报代储单位汇总。代储仓库所负责任,均在省级公司直接领导下完成。

第三章 定 额 损 耗
第八条 进口原糖的运输定额损耗率,继续执行商业部一九六二年颁发的《进口古巴糖定额损耗试行规定》。国产白砂糖的运输损耗由发货单位承担,质量和数量以库内验收为准。
第九条 进口原糖的运输损耗,定额以内的在入库后按定额损耗标准填制中国糖业酒类公司统一印发的报耗单一次报耗;超定额的部分要查明责任,由责任方负责赔偿。
第十条 进口原糖在运输中发生的地角糖,属于定额损耗内部分,处理后的款项应及时缴回中国糖业酒类公司。
第十一条 定额库耗在出库时按规定标准出库一批报耗一批,未出库不得报耗。
第十二条 国家储备糖出库时的运输损耗由调入单位负担。

第四章 财 务 管 理
第十三条 按照国务院规定,国家储备的国产糖一律调往销区储存,按产区出厂价在销区储备库交货、验收付款。
与中国糖业酒类公司签订代储合同的省级糖酒(副食品)公司接糖时,要按照合同验收入库,无误后填制中国糖业酒类公司储备糖入库单(代实物收据),其中第三联寄交发货单位。发货单位连同发货票通过工商银行向中国糖业酒类公司办理货款的托收承付。
国产糖入库结算后,中国糖业酒类公司将帐目划转给各代储单位。
第十四条 对进口糖,有关口岸糖酒公司应及时逐船向中国粮油食品进出口总公司承付货款。口岸公司根据收货方验证,按照商业部核定的价格,向代储省级糖酒(副食品)公司办理货款托收。
中国糖业酒类公司根据口岸公司进口原糖发运情况,随时向代储省级糖酒(副食品)公司下拨资金。
各代储省级糖酒(副食品)公司要严格按照有关规定办理货款、运杂费、索赔和财务的结算工作。
第十五条 国家储备糖核算执行商业部统一会计制度。各代储省级糖酒(副食品)公司要单独设帐、单独核算、单独编制会计报表(不包括商业部储备糖数字),如实反映资金变化和财务情况。实行进价数量金额核算,储备糖的进货费用(运杂费)按权责发生制原则,暂列其他应收款科目核算,采用随食糖调出随核销的办法。
第十六条 按月编制国家储备糖会计报表。报表种类暂定为:资金表、经营情况表、商品进销存月报表。各代储省级糖酒(副食品)公司于月后五日内报送中国糖业酒类公司,并抄报商业部副食品管理局。
中国糖业酒类公司根据各代储省级糖酒(副食品)公司报送的费用报表审核拨付。如有食糖调出而实现利润时,各代储省级糖酒(副食品)公司应随即上缴中国糖业酒类公司。
第十七条 国家储备糖出库时,代储单位必须根据商业部副食品管理局出库通知(影印件)和中国糖业酒类公司的出库单办理出库手续,并按出库规定日期将货款汇交中国糖业酒类公司。
第十八条 国家储备糖的核算工作由中国糖业酒类公司具体办理。各地代储糖单位的财务会计核算要接受财政部驻当地中央企业财政驻厂员的监督,具体办法另行制定。
第十九条 口岸至储备库的运杂费,中央进口糖由中国糖业酒类公司垫付,国产糖由发货单位自行负责。
翻仓费、商品养护费、增添设备费、仓库维修费、苫垫物料费等均由代储仓库自行解决。

第五章 保 管 养 护
第二十条 有代储任务的省级糖酒(副食品)公司,对所属储存仓库要建立、健全安全领导小组,确定一名副主任负责日常安全工作;按工作需要,配备专(兼)职干部,并保持相对稳定。
第二十一条 严格加强仓库火源管理,库区内严禁吸烟。储存仓库生活区安装、使用固定火源,必须符合安全规定,指定专人管理、检查。
第二十二条 仓库的生产、生活用电线路必须分开。电线、电器设备要按照设计规范由正式电工安装、维修。禁止乱拉临时线路。不得超负荷用电和使用不合格的保险装置。
第二十三条 码垛高度,进口原糖以18-26个高为宜,白砂糖(以50公斤计重)以不超过30个高为宜。
第二十四条 认真做好库内温、湿度管理:二、三季度长江以南地区库内温度不应超过35℃,相对湿度不应超过65%;长江以北地区库内温度不应超过30℃,相对湿度不应超过70%。保管员要每日按时登记库内温、湿度变化数据,加强食糖的保管养护。
第二十五条 仓库门窗应便于密封,仓库内要配备足够的吸潮设备,保证二、三季度库内温、湿度符合标准。

第六章 表 彰 与 惩 罚
第二十六条 对认真执行本办法并在管理、养护工作中做出显著成绩的单位和个人,应给予表彰。
第二十七条 对违反本办法造成经济损失的,应视情节轻重,给予处分直至依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第二十八条 本办法适用于国家储备糖的管理和保管养护工作。
第二十九条 本办法由商业部副食品管理局负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起试行。