广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府办公室印发《惠州市房屋交易管理暂行规定》的通知


各县、区人民政府，市府直属各单位：

　　随着城镇住房制度改革的开展，城镇中私有房屋的比重将越来越大，房地产交易将日趋活跃，为了加强对房地产交易市场的管理，使之健康发展，特制定《惠州市房屋交易管理暂行规定》，现印发给你们试行。试行中有何问题或建议，请直接向市房产管理局反映。

惠州市房屋交易管理暂行规定

　　根据国务院发布的《城市私有房屋管理条例》和《契税暂行条例》的有关规定，为加强对房产交易的管理，保障房产买卖双方的合法权益，特制定本规定：

　　一、凡在市区范围内的买卖（含受赠、交换、转让）房屋，双方必须向惠州市房地产管理局房产交易所（下称交易所）办理交易手续，禁止私自买卖或利用交易进行牟取暴利等非法活动。

　　二、房屋交易必须符合下列原则：

　　1.房屋产权归属清楚，并持有合法的产权所有证。

　　2.继承人出卖被继承人的房屋，应先取得合法的继承权证书，方能申请出卖。

　　3.已出租的房屋需要出卖者，应提前三个月通知承租人。在同等的条件下，承租人可优先购买；或由买卖的一方与承租人协商，达到妥善解决的办法，否则暂停办理。

　　4.共同共有的房屋，出卖时应提交共有人的同意证明。在同等条件下，共有人有优先购买权。

　　5.在住房制度改革中，购有优惠价、获取房屋所有权的人，其房屋需要出售时，按房改的有关规定执行。

　　6.单位自筹资金兴建的房屋，出售时应提交房产所有权证和上级主管部门审查同意的批文，方能办理交易手续。

　　三、有下列情况之一者，暂不能进行房屋买卖交易：

　　1.房屋产权未经确认归合法所有权人的。

　　2.房屋仍有典当、抵押等他项权利和义务未清的。

　　3.房屋已被批准列为市政建设征用地段范围内的。

　　4.房屋尚有其它争议的。

　　四、房屋买卖的双方，须按下列规定办理手续：

　　1.卖方应持有房屋所有权证和身份证明，买方应持身份证明，双方亲自到交易所申请办理。

　　2.如本人不能亲自办理房屋买卖的，可依法委托代理人办理。侨居国外的，委托书须经我国驻该国的使、领馆认证，没有使、领馆的可由当地华侨团体证明。港、澳、台同胞的委托书，须经我国指定的律师或有权机构证明。

　　3.双方填报的房产交易申请表，需经双方单位或居委会提出意见，连同契证和一切证件，送交交易所审查办理。

　　五、房屋的交易，可由交易所介绍买卖双方洽商，也可以由买卖双方自行商议。交易的价格，由买卖双方按质论价，并如实向交易所申报成交价格，经审查批准办妥成交手续后，才能办理房屋产权转移手续。买卖达成协议三十天内不如实申报，买方以卖方的房屋作为产权营业者，则按私买私卖论处。

　　六、买卖、受赠、交换的房屋，双方应缴交下列费用：

　　1.买卖、受赠、交换房屋的契税，按房屋交易价或交易所核价的6％计税，由买方或受赠者缴交；华侨、港澳同胞及其家属用侨汇或外汇购买的房屋，免征契税；手续费按房屋交易价或交易所核价按1.5％计算，由双方缴交（买方或受赠人负担0.9％、卖方或赠与人负担0.6％）。

　　2.交换房屋，互换的房屋面积相等者，免征契税。不相等者，其超过部份，经交易所核价，按买卖税率纳税和缴交1.5％的手续费（手续费双方同等负担）。

　　七、严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。对违反国家有关私房管理政策规定，私买私卖、转手炒买炒卖、瞒价虚报、逃漏税费等违法行为，除责令当事者据实补交税费外，视情节轻重，将给予批评教育或处以应交税额的二至五倍的罚款，情节严重的则提交司法机关依法处理。

　　八、对于在本规定之前已买卖成交，接受赠与或已交换的房屋，尚未向交易所申请登记者，应在本规定公布之日起三十天内如实申请补办。逾期不办者，按本规定第七条从严处理。

　　本规定自公布之日起执行。



关于最高人民法院[法释（2003）13号]司法解释有关具体问题的思考（四）

四川成都精济律师事务所 何宁湘律师

《最高人民法院关于人民法院审理事业单位人事争议案件若干问题的规定》法释（2003）13号自2003年9月5日生效施行。司法解释公布后，本人在部分部门、法律网站上发表了《关于[法释（2003）]13号司法解释的思考》专著后，不少咨询者通过电话、邮件、论坛发贴的等方式，对该司法解释的执行以及有关问题向本人提出了诸多问题，现将这些问题分类归纳，并将本人的多次解答、回复整理分次列出如下，以提供访问者、咨询者参考：

　　33、具有干部身份编身制的大学生因就业发生的争议属于劳动争议还是人事争议 ？
　　从就业角度上讲，确定劳动争议与人事争议取决于劳动者的“身份”，即你是工人？还是干部？
　　1、一般讲，身份为工人，准确讲你就业在企业，不论你从事经营、管理、文秘还是工人，与就业单位签订的是《劳动合同》，你与用工单位发生的劳动合同争议就是劳动争议。
　　2、你在国家机关或国家事业单位就业，签订的聘用合同，如干部、教师、科研技术人员、文秘、行政管理的人员，凡发生你与单位因聘用合同的争议均属于人事争议。
　　3、前两点是指一般情形，也就是大多数职工、人员的正常劳动关系或人事关系。
　　但特殊情形下也有不同，如国营企业中的具有国家干部正式编制的大专院校毕业生，如果与企业签订的是劳动合同，双方仍形成劳动关系，发生争议仍属于劳动争议；如果签订的是干部聘用合同，经当地人事部门批准的，属于人事争议。
　　对于国家机关，事业单位中的工人，不论是否签订劳动合同发生争议的，均属于劳动争议；具有干部编制即使从事工人岗位工作的，仍属于人事争议。道理十分简单，他属于人事部门管理，而不属于劳动部门管理。


　　34、国家事业单位“合同制干部”身份的人员因待遇问题与单位发生争议属于那类争议 ？
　　对于事业单位“合同制干部”这一问题，人事部规章没有直接、间接的规定与说明。在人事制度改革中实质是“聘用干部”，它是改革中的产物，且是地方人事部门在80年代末，小范围，人数较少，在特定行业内的试行，结果没有获得成功。它的含义是具有特批事业单位干部指标，而实行聘用，聘用在岗是干部，有聘用期限，不聘用即不具有干部身份。对此类人员，单位一般按原国家事业单位正式干部使用，并支付同样的待遇。因此，在聘用期间，“聘用干部”与单位发生争议的，应属于人事争议，而不属于劳动争议。

　　35、国家事业单位对于其“合同制干部”身份的人员是否应当购买养老保险 ？
　　目前，对于国家事业单位改革尚在探索的渐进过程中，对于事业单位员工是否购买养老保险，在全国范围内，具体操作差异非常大，不少地区的地方规定，部分事业单位参加了医疗保险，参加了失业与工伤保险，但与国家机关公务员同步，尚未参加养老保险。而这些事业单位对于工人是按国家规定与劳动法已参加了养老保险，因此，是否参加养老保险是事业单位中，干部与工人因不同身份、不同的合同及政策文件规定所致，当然也是与改革前若干年养老保险未缴费的具体操作有不可否认的必然联系。对于“合同制干部”身份的人员也应与国家事业单位原有正式干部编制身份的人员一样，不能购买养老保险。在特定条件下，购买了养老保险你就不是干部，而聘用人员或工人。

　　36、劳动争议及人事争议能否引起行政诉讼 ？
　　今天，大多数人都知道行政诉讼是“民告官”的官司，“官”即国家行政机关。而“民”可能是公民、企业、公司或其他组织，理论上讲也可能是某级，某类行政机关。行政诉讼的一方当事人必然是行政机关，行政诉讼的当事人之间必然存在着行政法律关系。而劳动争议的当事人（用工单位与劳动者）之间因劳动合同而发生的争议，人事争议的当事人是机关事业单位人员与单位之间因聘用合同发生的争议，两者之间在主体上一般不存在行政机关，在法律关系上不存在国家行政管理法律关系，因此，两者一般不会引起行政诉讼。
　　只有当劳动争议或人事争议的主体在处理争议时，涉及了行政机关主体，并行政机关做出了具体行政行为时，方可能导致行政诉讼，以“民”提起诉讼方可起动行政诉讼程序。
　　[案例] 某企业退休职工，发现自己在社保局所领取的退休养老金，比照国家规定少了独生子女与国家津贴两大项，便向当地社保局提出复核，当地社保局经复核后仍为无误，便以退休金系按职工企业提交的数据计算所得，当地社保局在补发了独生子女部分后作出了不支持其他请求事项的书面答复，在答复中载明若不服可依照法律规定向上级行政机关提出行政复议，该职工便向社保局的上级行政机关当地劳动局提出行政复议，劳动局经复议维持了社保局的意见。该职工不服便向人民法院提起行政诉讼。
　　本案系劳动争议纠纷，该职工本应向劳动仲裁委提起劳动争议仲裁，来处理企业漏报项目。但该职工选择直接由社保局复核处理的方式，结果最终起动了行政诉讼程序。
　　在该案中，该职工之所以选择行政复核，其原因是当地劳动仲裁委不受理该职工的仲裁申请，将该职工逼到了另一法律程序中。其实，社保局本应按国家规定复核，这是劳动局及社保局的职责义务，你不复核也应由劳动仲裁委来仲裁，但劳动仲裁委却又不受理。这些均属于国家职能部门的问题。